바뀐 분양권 손피 계산법 분양권 거래시 꼭 알아야합니다!!

최근 손피계산법이 바뀌면서 부동산 시장에 많은 관심을 가지고 있는데요 

이를 알기전 손피의 정의를 먼저 알아야합니다. 아래 링크 참조 바랍니다.

손피? 분양권 거래시 꼭알야아한다. 

 

기존 손피 방식 계산법

매수자 부담 양도세 = 1차 양도세 + 2차양도세 

1년 미만의 양도세 = 77%

1년 이상의 양도세 = 66% 

1년 이상의 양도세가 적용되는 상황을 가정해볼게요 😊

여기서 중요한 건 매도자가 받고 싶은 프리미엄 금액이 아니라, 매매 거래 자체를 기준으로 봐야 한다는 점이에요

즉, 매수자 입장에서 매도자에게 지급하는 금액 중

분양가를 제외한 나머지 금액을 의미하는데요, 이 금액을 흔히 “손피”라고 부른답니다.

쉽게 말하면, 매수자가 매도자에게 지불해야 할 추가 금액을 뜻한다고 볼 수 있어요! 💡

 

그럼 어떻게 달라졌는지 살펴볼까요? 😊

 

1차 양도세는 우리가 흔히 이야기하는, 매도자가 부담하는 양도세 66% 를 뜻해요!

쉽게 말하면, 매매 과정에서 매도자가 내는 세금을 말하는 거랍니다. 

만약 매도자가 받고 싶은 프리미엄(P)이 1,000만 원이라면, 여기에서 기본공제 250만 원을 빼면 750만 원이 되고, 그 금액의 66%인 495만 원이 매도자가 부담해야 하는 1차 양도세가 됩니다. 😊

그런데 여기서 갑자기 2차 양도세라는 개념이 등장합니다.

2차 양도세? 이게 뭐지? 🤔

쉽게 설명하자면… 국세청이 이런 식으로 생각하는 거예요

국세청: “어? 매수자가 매도자의 양도세를 대신 내준다고? 그러면 그 495만 원도 매도자가 이득 본 거네! 그렇다면 495만 원에 대한 세금도 내야지~ 매수자야~ 495만 원 내줬으니까, 거기에 붙는 2차 세금 327만 원도 네가 준비해줘야 해~ ^^”

2차 양도세는 매수자가 매도자의 양도세를 대신 내줬을 때, 그 금액에 대해 이득으로 간주하고 추가 세금을 부과하는 구조랍니다.

즉, 매수자가 최종적으로 부담하는 양도세는 1차 양도세 495만 원 + 2차 양도세 327만 원 = 총 822만 원이 됩니다.

이 금액은 두 번에 나눠 내는 것이 아니라, 양도세 신고 시 한 번에 납부하는 금액이에요!

 

매수자의 최종 부담금은?

매수자는 매도자가 받고 싶어 하는 프리미엄 1,000만 원에 최종 양도세인 822만 원을 더한 1,822만 원을 지급하게 됩니다.

즉, 매수자가 부담하는 금액은 매도자가 받고싶은 P + 매수자 부담 양도세(1,2차) 를 합친 총액이라는 점, 꼭 기억하세요! 

생각보다 복잡하지만 이런 흐름이에요! 💡

분양권 거래시 한번 더 계산해서 자금 계획 잘 세우시길 바랍니다!!