구성남으로 불리는 이 지역은 최근 재개발 열풍으로 새로운 변화를 맞이하고 있습니다. 특히 대규모 재개발 단지들이 속속 계획되면서 구성남에서 신성남으로 거듭날 것이라는 전망이 나오고 있는데요. 오늘은 구성남에서도 핫한 재개발 단지 중 하나인 상대원2구역(약 5,090세대 대단지 아파트)에 대해 자세히 알아보겠습니다.
상대원2구역 기본 정보
•입지: 신흥역(8호선), 단대오거리역(8호선) 이용 가능
•총 세대수: 5,090세대
•용적률: 260%
•건폐율: 19%
•구성: 지하 7층 ~ 지상 29층, 총 45개 동
•평형대: 10평대 ~ 40평대 (소형부터 대형까지 다양한 구성)
•시공사: DL이앤씨(대림건설), 이편한세상 브랜드 단독
입지 분석과 재개발 현황
상대원2구역은 초등학교와 가까운 초품아 단지로, 신흥역과 단대오거리역을 이용할 수 있는 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 다만, 구성남 지역 특성상 고바위 지형이 많아 일부 거주민들로부터는 불편하다는 평가를 받기도 합니다. 그러나 재개발을 통해 평탄화가 이루어지면 이러한 인식은 개선될 가능성이 큽니다.
현재 관리처분인가와 조합원 이주가 100% 완료된 상태로, 철거 공사가 진행 중입니다. 대규모 부지인 만큼 1차, 2차, 3차, 4차로 나눠 철거가 이루어지고 있으며, 일부 지연 요인이 존재합니다.
교회 철거 지연
현재 상대원2구역에서 철거가 완료되지 않은 마지막 4차 구역은 교회 알박이 문제로 인해 지연되고 있습니다.
•초기 교회 감정평가 금액: 70만 원
•조합이 제안한 보상금: 150억 원
•교회 측 요구 금액: 300억 원
교회 보상 문제가 해결되지 않아 철거팀이 최근 전원 철거를 중단한 상황이지만, 이는 재개발 중단으로 이어지지는 않을 전망입니다. 조합 측은 결국 보상 협의를 통해 문제를 해결하고 일반 분양을 진행할 계획입니다. 다만, 소송과 지연 비용이 얼마나 더 발생할지가 분양가 상승에 영향을 미칠 것으로 보입니다.
분양가 전망: 평당 4천 가능성?
조합 측은 일반분양을 평당 4천만 원 이상으로 계획하고 있습니다.
•성남 시장에서의 경쟁력: 성남 내에서는 충분히 완판 가능성이 있는 금액대
•부동산 시장 분위기: 최근 부동산 경기가 악화되고 있어 시장 반응이 관건
특히 이편한세상 금빛그랑메종(약 5,000세대 규모)의 성공 사례가 바로 옆에 있어, 1만 세대 이상의 대규모 이편한세상 브랜드 타운이 형성될 예정입니다. 금빛그랑메종 또한 역세권은 아니지만 높은 인기를 끌고 있는 만큼, 상대원2구역 역시 기대감을 키우고 있습니다.
투자 포인트
1.초대형 단지 효과: 상대원2구역은 5,090세대 대단지로, 재개발 후 지역 랜드마크로 자리 잡을 가능성이 큽니다.
2.초품아 단지: 초등학교와 가까워 실수요자들에게 매력적인 입지입니다.
3.브랜드 가치: DL이앤씨의 이편한세상 브랜드 단독으로 시공되며, 브랜드 신뢰도가 높습니다.
4.가격 경쟁력: 평당 4천만 원의 분양가는 시장 상황에 따라 다소 높게 평가될 수 있지만, 구성남 재개발의 대세 흐름과 대규모 단지로 인해 충분히 소화 가능성이 있습니다.
현재 교회 철거 문제는 상대원2구역의 가장 큰 변수입니다. 소송과 협상이 장기화될 경우 지연 이자비용이 발생하며, 이는 분양가 상승으로 이어질 가능성이 높습니다. 부동산 경기가 약세를 보이는 상황에서 분양 타이밍이 중요한 이유입니다.
상대원2구역은 교회 철거 문제라는 과제를 안고 있지만, 초대형 대단지라는 점에서 구성남을 넘어 신성남으로 거듭날 대표 단지로 주목받고 있습니다.
분양가와 청약 결과에 따라 지역 가치가 재평가될 가능성이 높으며, 일부 리스크가 존재하지만 투자 관점에서 장기적인 성장 가능성은 충분히 주목할 만합니다.
올해 초 헤리스톤 전매 가능 매물과 같은 유사 단지를 먼저 참고해본다면 더 전략적인 투자 판단이 가능할 것입니다. 구성남 재개발의 중심, 상대원2구역의 미래를 기대해 봅니다!
