서울 강남구 대치동에 위치한 은마아파트는 1979년 준공된 47년차 아파트로, 강남 재건축 시장에서 가장 주목받는 단지 중 하나입니다. 강남 8학군의 상징으로 꼽히는 이 단지는 지난 29년간 재건축을 추진해왔으며, 최근 조합 설립이 완료되면서 본격적인 재건축 단계에 돌입했습니다. 오늘은 은마아파트의 역사와 재건축 추진 과정을 상세히 살펴보겠습니다.
기본 정보
•세대수: 4,424세대
•용적률: 204%
•건폐율: 20%
•구조: 지상 14층, 28개동
•주차대수: 5,000대(세대당 약 1.13대)
•준공연도: 1979년 8월
최근 실거래가는 30평형 기준 27억 중반, 35평형은 29억 초중반으로 거래되었습니다. 반면, 전세가는 약 5억 후반대로, 약 21억 원의 갭이 형성되어 있습니다.
입지와 생활 인프라
교통
•대치역(3호선)까지 도보 5분
•강남역까지 약 16분, 잠실역 21분, 판교역 24분, 광화문역 40분 소요
교육 환경
•대곡초, 대청중, 단대부고, 휘문고 등 명문 학군
•대치동 학원가가 단지 인근에 위치
상권 및 생활 편의시설
•단지 내 은마상가, 롯데백화점 강남점, 현대백화점 무역센터점 등 생활 인프라 우수
•강남세브란스 병원까지 약 1.8km로 의료 접근성 양호
자연 환경
•단지 내부 공원 및 양재천공원 인근
재건축 추진 역사
1.1979년 준공: 강남 개발 초기 대형 주거단지(Big4: 압구정현대, 잠실주공, 대치은마, 개포주공) 중 두 번째로 건설
2.2002년: GS건설·삼성물산 컨소시엄 선정. 그러나 안전진단 탈락으로 좌초
3.2004년: 주민총회를 통해 재건축 찬성 의견 확인. 그러나 재건축 초과이익환수제 및 소형·임대주택 의무비율 규제로 지연
4.2010년 3월: 조건부 안전진단 통과
5.2015년 9월: 서울시 건축심의위원회에서 단지 내 15m 도로 폐지 승인, 단지 수익성 상승
6.2016년 9월: 주민총회에서 재건축 설계안 선정. 하지만 폐쇄적 설계 비판으로 논란
7.2017년: 49층 재건축 안을 제시했으나, 서울시 2030계획과 형평성 문제로 보류
8.2022년 10월 19일: 서울시 재건축 심의 통과, 최고 35층, 33개동, 5,778세대(공공주택 678세대) 계획 확정
9.2023년 5월 19일: 재건축 조합 설립 요건 충족, 정식 조합 설립 완료
10.2023년 9월 26일: 강남구청에서 조합설립인가 승인
재건축 이후 전망
재건축 계획안
•최고 35층, 33개동, 5,778세대
•용적률 250% 이하, 건폐율 50% 이하
사업성 증가
•과거 도로 문제 해결 및 높은 수익성 확보
•명문 학군과 대치동 학원가라는 입지적 장점
은마아파트의 강점과 약점
강점
1.서울 핵심 입지: 강남 중심부에 위치, 뛰어난 교통과 생활 인프라
2.교육 환경: 대치동 학원가와 명문 학군이라는 강력한 수요 요인
3.재건축 후 가치 상승 기대: 대규모 단지와 브랜드 아파트로 탈바꿈 예정
약점
1.노후화: 47년차 아파트로, 실거주 환경에서 불편함이 존재
2.재건축 지연 가능성: 일부 주민 간 갈등 및 행정 절차로 인한 추가 지연 우려
은마아파트는 강남 재건축 시장의 대표 단지로, 긴 시간 동안 재건축을 추진하며 여러 난관을 극복해왔습니다. 2023년 조합 설립과 함께 본격적으로 사업이 추진되고 있으며, 재건축 이후 서울의 대표 랜드마크 단지로 거듭날 가능성이 큽니다.
47년의 역사를 넘어 재건축을 통해 새로운 가치를 창출할 은마아파트. 이곳은 단순한 주거지가 아니라 강남의 상징으로, 투자와 실거주 모두에서 높은 가치를 지니고 있습니다. 성공적인 재건축 진행과 더불어, 빠른 사업 추진을 기대합니다.
