목동신시가지7단지 재건축, 지금이 투자 적기일까?

최근 목동 재건축이 본격적으로 추진되면서 투자자들의 관심이 집중되고 있습니다.

특히 목동7단지는 입지적 장점과 높은 대지지분을 바탕으로 향후 재건축 완료 시 환급금이 최대 11억에 이를 수도 있다는 전망이 나오면서 더욱 주목받고 있습니다.

오늘은 목동7단지의 입지, 재건축 가치, 환급금과 추가 분담금 구조, 그리고 신축 이후 예상 시세까지 종합적으로 분석해보겠습니다.

 

목동7단지 기본 정보

• 세대수: 2,550세대 (대단지)

• 용적률: 125%

• 건폐율: 11%

• 준공연도: 1986년 10월 (현재 40년차 구축 아파트)

• 구조: 지하 없음, 지상 1층~15층, 총 34개 동

• 평형 구성: 21평 ~ 36평 (소형부터 중형까지 다양함)

• 재건축 추진 상황: 토지거래허가구역 지정 → 갭투자 불가능, 실거주 필수

목동은 대한민국 3대 학군지 중 하나로, 대치동에 이어 목동 학원가는 서울 서부권 교육 1번지로 자리 잡고 있습니다.

하지만 현재 신축 아파트가 전무한 지역이기 때문에 재건축을 통한 가치 상승 가능성이 매우 높은 곳입니다.

 

목동 재건축의 핵심 높은 대지지분과 사업성

 

✅ 목동 아파트들은 평균 대지지분이 25평 이상

✅ 최근 신축 아파트들의 평균 대지지분은 13평 수준

✅ 목동7단지는 여타 신축 단지 대비 두 배 이상의 대지지분을 확보

👉 높은 대지지분 = 재건축 시 추가 부담금이 적거나, 오히려 환급금 발생 가능성 높음

 

목동7단지 재건축 시 추가 분담금 및 환급금

✅ 27평 보유 → 34평 신축 배정 시 추가 분담금 없음, 오히려 6천만 원 환급

✅ 36평 보유 → 25평 신축 배정 시 최대 11억 환급 가능

✅ 22평 보유 → 34평 신축 배정 시 3억 정도 추가 분담금 필요

👉 결과적으로, 목동은 대지지분이 높아 ‘국평(84㎡, 34평)’이 가장 선호되는 구조

👉 22평 보유자도 34평 신축으로 갈아타려면 추가 분담금 3억이면 충분

이러한 구조 때문에 목동에서는 ‘국평이 27평’이라는 말이 통용될 정도로, 27평 이상 보유 시 신축 34평을 추가 부담 없이 받을 가능성이 높습니다.

 

목동7단지 현 시세 및 예상 신축 시세

 

✅ 현재 실거래가

• 27평(국평) → 20억 대

• 22평 → 15억 대

✅ 신축 예상 시세

• 현재 여의도 신축 시세: 평당 1억 수준 → 34평 신축 기준 약 34억

• 목동 신축 예상 시세: 평당 7천만 원 ~ 8천만 원 → 34평 기준 약 25억 ~ 30억

👉 목동 신축 가격이 25억 ~ 30억을 형성할 수 있는 입지인지 분석 필요

 

목동 vs 여의도 비교하자면? 

 

✅ 과거 여의도 vs 강남 시세 비교

• 과거 압구정, 반포, 여의도는 같은 시세였음

• 하지만 시간이 지나면서 여의도 신축이 평당 1억으로 올라감

• 현재 여의도 신축이 34억 수준 → 목동은 보수적으로 25억 ~ 30억 전망

✅ 목동 vs 마포, 노량진과의 비교

• 목동은 마포보다 상급지, 하지만 여의도보다는 낮은 평가

• 노량진보다는 훨씬 우위 지역으로 평가됨

• 결국 목동 신축이 25억 이상 형성될지가 가장 중요한 포인트

👉 보수적으로 접근하면 마포보다 높은 가격, 여의도보다는 낮은 가격 형성 가능

 

목동7단지의 입지적 장점

 

✅ 목동에서 유일한 5호선 초역세권

✅ 진명여고 바로 앞, 여학생 교육에 유리한 입지

✅ 목동 학원가 인접, 서울 서부권 최상위 학군지

✅ 대단지 프리미엄, 주변 상업시설 및 생활 인프라 우수

✅ 높은 대지지분을 기반으로 추가 분담금 부담 없이 신축으로 갈아탈 가능성

✅ 국평(84㎡, 34평) 기준 신축 입주 가능, 오히려 환급금 발생 가능성 있음

✅ 목동의 입지와 학군을 고려했을 때, 신축 25억 ~ 30억 가능성 존재

✅ 여의도보다는 시세가 낮을 가능성이 크지만, 마포보다 상급지로 평가

결론적으로 목동7단지는 재건축 안전마진이 충분한 단지로, 목동이 신축 30억을 넘길 수 있다면 최고의 투자처가 될 가능성이 높음.

다만, 25억 ~ 30억 신축 시세가 형성될 가능성을 보수적으로 검토하면서 투자 접근이 필요, 현재 토지거래허가구역으로 갭투자가 불가능하다는 점도 고려해야 합니다.

목동7단지의 재건축이 성공적으로 진행된다면, 강서권에서 가장 가치 있는 신축 단지 중 하나가 될 가능성이 큼

👉 추후 목동이 강남권, 여의도와의 시세 격차를 얼마나 좁힐 수 있을지가 핵심 관건

👉 학군과 교통을 고려했을 때, 실거주 선호도가 매우 높은 지역